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Buongiorno a tutti,
piccola premessa: stavamo cercando un app.to o porzione di casa con budget di circa 180k-200k sia pronta, che da ristrutturare (costo acquisto + ristrutturazione dentro il budget) ma non stiamo trovando niente che ci piace. L'impressione è che dobbiamo alzare il budget di altri 20-30k per soddisfare le nostre esigenze.
In zona ci sono dei ruderi abbinati o indipendenti per 40k-60k di 100mq in ottime posizioni e mi stavo chiedendo se con un budget simile non si potesse considerare una demolizione + ricostruzione in Bioediliza.
Considerando che la ristrutturazione (se non ho capito male) andrebbe in detrazione del 50-65% in 10 anni, potrebbe essere una buona scusa per alzare con più tranquillità il budget.
ricapitolando: budget 200k-230k
- togliendo 50k di esempio per rudere
- 10k per la demolizione
rimarrebbero 140k-170k per una casa che vorremmo classe A di 2 piani con 100mq complessivi (senza garage, arredi esclusi).
Venendo al dunque ecco la domanda: (edit: zona romagna costiera)
secondo la vostra esperienza possiamo considerarla un opzione valida, manca un po' di budget o stiamo letteralmente sognando? Attualmente non stiamo pagando l'affitto per cui non avremmo neanche problemi di tempistiche.
Grazie
P.s. avendo letto il forum sono consapevole che l'informazione "casa in classe A" è molto generica, ma l'intento in questo momento è quello di capire se è fattibile. Considerate che l'altra opzione (appartamento) ha spesso spese condominiali o difficilmente arriva a classe B.. -
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Come sicuramente saprai le detrazioni per ristrutturazione/ecobonus (50/65% e iva al 10%) si applicano solo per ricostruzioni in parità di volume, quindi occhio che se contemporanemante intendi ampliare, il tutto si configura come nuova costruzione (no incentivi e iva al 4%).
Poi attento che per detrarre devi avere ritenute IRPEF a sufficienza.
Se p.es se tu e il tuo tecnico siete in gamba e riuscite a sfruttare tutti gli incentivi possibili (100.000€ per ecobonus e 48.000€ per ristrutturazione), devi avere un reddito che ti/vi permetta di detrarre IRPEF per 14.800€ per dieci anni consecutivi. Se durante questo periodo il tuo reddito IRPEF si riduce, la detrazione va persa e non si recupera.
Se hai già valutato molto attentamente queste cose, io ti direi comunque di alzare il budget, tanto i mutui hanno interessi ridicoli in questo periodo ed poi ogni anno ti rientrano parecchie migliaia di euro di detrazione.. -
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Hai centrato il punto...se compri del nuovo spendi 200 mila..se ristrutturi e compri un rudere da 50 mila e detrai 100.000 euro al 65% e 200.000 euro al 50%..spendi50 + 135= 185 mila euro..ma con un budget totale di 350 mila, che ti permete di avere molto di piu come posizione, dimensione, qualità.
tieni conto che non serve esagerare nella ristrutturazione...con un sistema di riscaldamento radinate, una pdc e del FV..i costi di riscaldmento sono talmente contenuti che un normale cappotto sono ampiamente sufficienti ad assicurare costi di gestione annui che non superano 400 euro per 100 mq (risc+acs)
Se inveci abbatti e ricostruisci (rispettando volume), puoi detrare solo al 50%..e solo per 96.000 euro (che magari nel 2018 si dimezzano).
Se invece ristrutturi , puoi aprire piu di una pratica edilizia in successione, per lavori diversi, e accedere sia alla detrazione 65% (non sembra ma quel 15% di extra pesa molto), per UNA prrauca..sia alla detrazione 50% (piu pratiche su opere diverse in seguenza..cosa che ti permette di arrivare a spendere cifre piu alte di 96.000 pur detraendo 50%).. -
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Grazie mille per le risposte.
Non ho ben capito se c'è una differenza in caso di demolizione+ristrutturazione o di sola ristrutturazione. Mi pareva di aver letto che, mantenendo i volumi identici, non c'è differenza.
facendo un esempio, potremmo considerare:
casa: 60k
demolizione: 10k
ricostruzione: 180k (di cui cifra x detraibile al 50% e cifra y detraibile al 65% a seconda della bravura del tenico/progettista)
imprevisti vari: 10k
totale: 260k
Potrebbe essere verosimile?
Ipotizziamo che la detrazione annua sia 8000€ annui. Se il primo anno non arriviamo a detrarrli tutti, la cifra si blocca o anno dopo anno ho sempre il tetto massimo di 8000€? Mia moglie avendo partita iva ha la componente irpef molto variabile.. -
bintar.
User deleted
Io sto ristrutturando (no demolizione e ricostruzione) una casa di fine anni 60 di circa 140 mq spendendo 100 per la casa e circa 180 per ristrutturazione (impianti compresi). La casa dovrebbe diventare NZEB normativa nazionale 2020. . -
.Se inveci abbatti e ricostruisci (rispettando volume), puoi detrare solo al 50%..e solo per 96.000 euro (che magari nel 2018 si dimezzano).
Se invece ristrutturi , puoi aprire piu di una pratica edilizia in successione, per lavori diversi, e accedere sia alla detrazione 65% (non sembra ma quel 15% di extra pesa molto), per UNA prrauca..sia alla detrazione 50% (piu pratiche su opere diverse in seguenza..cosa che ti permette di arrivare a spendere cifre piu alte di 96.000 pur detraendo 50%).
Se abbatti e ricostruisci puoi godere anche delle detrazioni per risparmio energetico (65%) purchè il volume resti lo stesso
Di seguito faq. n.41 agenzia delle entrate:
D - Ho intenzione di effettuare una ristrutturazione edilizia del mio immobile. Intendo demolirlo e ricostruirlo in modo più efficiente
dal punto di vista energetico, usufruendo delle detrazioni fiscali del 65%. Alla luce della recente normativa, sono tenuto a
rispettare la stessa sagoma che ha ora o è sufficiente che la nuova costruzione mantenga la medesima volumetria?
R - La legge 9 agosto 2013, n. 98, di conversione del decreto legge 21 giugno 2013, n. 69 (il c.d. Decreto del Fare), in vigore dal
21 agosto 2013, ha rivisto la definizione di “ristrutturazione edilizia” contenuta nel Testo Unico Edilizia eliminando all’art. 3, comma
1, lett. d) del Dpr 380/2001 il riferimento alla “sagoma”. Dal 21 agosto 2013, quindi, sono compresi tra gli interventi di
ristrutturazione edilizia anche quelli che consistono nella demolizione e ricostruzione di un immobile con la stessa volumetria di
quello precedente, senza che sia necessario rispettarne la sagoma. Sono compresi nella ristrutturazione anche gli interventi “volti
al ripristino degli edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile
accertarne la preesistente consistenza”. Ciò premesso, dal 21 agosto 2013, qualora l’intervento abbia le caratteristiche per
configurarsi come “ristrutturazione edilizia” (ossia l’immobile non sia soggetto a vincolo ai sensi del D.lgs. 42/2004 e s.m.i. e
facendo attenzione, nelle zone omogenee A -di cui al decreto del Ministro del lavori pubblici 2 aprile 1968, n°1444-, e in quelle
equipollenti, secondo l’eventuale diversa denominazione adottata dalle leggi regionali, alla perimetrazione prevista dal comma 4
dell’Art.23 bis del Testo unico), alla luce delle recenti disposizioni, riteniamo agevolabili ai sensi di queste detrazioni gli interventi
che consistono nella demolizione di un immobile e nella sua ricostruzione mantenendone la volumetria originaria.. -
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Bene, allora si può impostare una pratica ecobonus da 100 Mila euro per ristrutturazione ( demolizione e rcstruzione) ...anche se poi diventa difficile fare pratiche per ulteriori lavori al 50%... più facili da fare se fai semplice ristrutturazione...comunque un buon tecnoco saprà studiare bene la tattica da usare...io ad esempio ho fatto 4 pratiche successive in 4 anni.
Erko..non si blocca nulla...solo che se un anno non hai abbastanza IRPEF, perdi quello che non riesci a dedurre e non lo recuperi dopo. Se avete comunione, IRPEF si sommano ...se separazione, ognuno può dedurre quello che risulta che ha pagato lui.. -
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l'idea delle pratiche successive è ottima, la seguo anche io, basta che i lavori siano diversi dai precedenti.
Alessandro. -
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...per evitare il problema della cifra troppo alta da portare in detrazione, suggerisco di usare il Conto Termico per gli impianti 
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Da valutare nel caso in cui Quota irpef sia bassa...ma per complessità pratica e incentivo basso..non è certo conveniente nei casi in cui si abbia Irpef capiente e certezza del suo mantenimento nel tempo.
Inoltre da un "fisso" per il generatore...il costo degli impianti (tutto quello che non è generatore) non viene incentivato. -
.Da valutare nel caso in cui Quota irpef sia bassa...ma per complessità pratica e incentivo basso..non è certo conveniente nei casi in cui si abbia Irpef capiente e certezza del suo mantenimento nel tempo.
Inoltre da un "fisso" per il generatore...il costo degli impianti (tutto quello che non è generatore) non viene incentivato
Certo, dipende da che tipo di impianto andrà a fare..., ma se arriva al tetto di detrazione già con l'involucro (cosa non difficile)... piuttosto che "perdere denaro"... meglio il conto termico
Cmq un buon Tecnico ed un buon fiscalista possono sicuramente essere d'aiuto per pianificare bene il da farsi in questi casi.. -
alexander1979.
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interessanti ragionamenti. Ma siamo sicuri che bisogna ricostruire con la stessa volumetria? Io mi trovo in una situazione simile. Ho acquistato un rudere per la quale è stata già accertata la volumetria. Ho intenzione di farci casa chiaramente. La parte più danneggiata e instabile verrà demolita. I muri più stabili verranno lasciati. Vorrei sapere se facendo la nuova casa sulla parte del fabbricato più diroccata posso accedere ai benefici fiscali. . -
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Ricostruire demolendo senza aumentare volumetria....anche cambiando forma e posizione, da diritto alla detrazione. . -
alexander1979.
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come funziona il discorso di fare più pratiche?
Edited by alexander1979 - 21/1/2018, 15:41. -
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Ad esempio...fainun alratica per demolire e ricostruire..poi una per fare garage...poi una per muro di cinta..poi un altro per il Fv oltre mimimo obbligatorio...e altro ancora... .
Demolizione + ricostruzione in bioediliza:"ok il budget è giusto?" |
