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ma hai sentito il tuo tecnico per una ristrutturazione + ampliamento? In questo caso hai 10% e 4% . -
steber.
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Scusa iva al 4% ok, ma con 10 cosa intendi? Non ho già iva al 10 con ristrutturazione? Il vantaggio delle agevolazioni mi pare superiore a quello dell'Iva o no? . -
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In caso di »demolizione e ricostruzione con ampliamento non spetta la detrazione in quanto l'intervento si considera nuova costruzione» (circolari 1° luglio 2010, n. 39/E, risposta 4.1 e 16 febbraio 2007, n. 11/E; risoluzione 11 luglio 2008, 295/E) e non spetta il bonus del 55-65% agli «interventi relativi ai lavori di ampliamento» (circolare 31 maggio 2007, n. 36/E, paragrafo 2, punto 3). . -
steber.
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Concordo con te. È proprio lì che nasce il problema. Come fare una casa di legno al posto di una casa in muratura dovendo fare un piccolo ampliamento?
Alternative:
1. Si fa ristrutturazione con ampliamento in muratura. Con vari interventi di risanamento e risparmio energetico.
2. Si fa abbattimento e fedele ricostruzione in legno
3. Si fa prima il punto 2 e poi ampliamento.. -
steber.
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Vediamo anche 2 alternative di dubbia validità:
1. Si fa ristrutturazione con ampliamento senza demolizione totale, facendo demolizioni parziali. Praticamente si butta giù il 90%
2. Si fa ristrutturazione con ampliamento senza abbattimento. A lavori iniziati si presenta comunicazione di abbattimento causa edificio pericolante a seguito abbattimento parziale. -
Alessandro49.
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Diciamo che le leggi italiane fanno davvero piangere. Per i casi di demo-ricostruzioni con ampliamento non si beneficia delle detrazioni. Questo è riportato pure nella guida dell'agenzia delle entrate. Per quanto riguarda le ricostruzioni con volumetria inferiore non si trova riscontro. Anch'io mi trovo nella stessa situazione tua, e pure all'agenzia delle entrate sono rimaste ancora alla sagoma fedele... Hai risolto nel frattempo? Grazie. . -
.Vediamo anche 2 alternative di dubbia validità:
1. Si fa ristrutturazione con ampliamento senza demolizione totale, facendo demolizioni parziali. Praticamente si butta giù il 90%
2. Si fa ristrutturazione con ampliamento senza abbattimento. A lavori iniziati si presenta comunicazione di abbattimento causa edificio pericolante a seguito abbattimento parziale
alla fine cosa hai fatto?
ad oggi si può solo demolire e ricostruire con lo stesso identico volume, non può essere né superiore, né inferiore
e deve esserci un impianto di riscaldamento preesistente. -
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Premessa: per avere le detrazioni sul risparmio energetico, la demolizione e ricostruzione deve avvenire con lo stesso identico volume, né inferiore, né superiore.
L'edificio che vorrei acquistare è composto da 5 SUBalterni (ha attualmente più proprietari che hanno ereditato)
Lo stesso edificio ha però una parte su un lato che è stata costruita successivamente in aderenza, si vede infatti oggi una bella crepa sulla giunzione con la parte più vecchia. Questa parte è all'interno dei 5 SUB.
Siccome il volume totale dell'edificio è troppo grande, vorrei trovare il modo di demolire la parte che è stata costruita in aderenza e presentare solo poi la pratica definitiva di demolizione e ricostruzione della parte restante.
Quindi dovrei:
1) acquistare l'edificio com'è ora, suddiviso in 5 subalterni
2) presentare pratica di riorganizzazione dei subalterni in modo da rimanere solo con 2 SUB, quello della parte da eliminare, e tutto il resto da mantenere
3) presentare pratica di demolizione del "nuovo" SUB in eccesso (allego piantina edificio A)
4) una volta che mi rimane un solo SUB senza la parte eccedente, presento pratica definitiva di demolizione e ricostruzione con stesso volume.
Più che altro non vorrei che poi l'AdE mi contesti che ho demolito una parte di A e l'ho ricostruito con volume INFERIORE, però se ci sono dei subalterni separati...ovviamente se A fosse un unica unità senza SUB credo che sarebbe diverso e contestabile. L'AdE vedrebbe solo la pratica finale di ricostruzione con stesso volume e non quella di demolizione precedente.
grazie
MI RIFERISCO ALL'EDIFICIO A, la parte da eliminare sarebbe l'aggiunta in basso a sinistra
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darkdove.
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problematica principale del tuo percorso "logico" è che ogni pratica edilizia deve avere un inizio e una fine, con relativi progetti degli impianti, collaudi, dichiarazioni di conformità, aqe, ape ecc.....
credo che il costo non sia indifferente. -
darkdove.
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premesso che non ho ancora trovato fonti UFFICIALI che rafforzino la mia tesi, da tecnico comunale ritengo e nelle istruttorie applico il seguente principio:
- il patrimonio edilizio esistente è frutto di nulla osta, licenze, concessioni, permessi (comunque denominati) e, se lo stato di fatto corrisponde ai titoli edilizi, questo ha il diritto (non dovere) di esistere;
- sotto il profilo EDILIZIO-URBANISTICO la completa demolizione e ricostruzione, anche con sagoma diversa, è RISTRUTTURAZIONE (sono fatti salvi i casi di immobili e aree vincolati DLGS 42/2004), con il limite della "stessa volumetria";
- le detrazioni fiscali da che ho memoria distinguono i due casi: nuova costruzione o ristrutturazione;
- il carico urbanistico di un edificio è da sempre parametrato sul volume dell'edificio;
- è nuova costruzione/ampliamento tutto ciò che crea aumento del volume edificato;
- un ampliamento comporta aumento del carico urbanistico? SI
- una demolizione aumenta il carico urbanistico? NO
- una qualsiasi ristrutturazione che porti ad un volume minore del preesistente aumenta il carico urbanistico? NO
- una demolizione e ricostruzione (ristrutturazione) aumenta il carico urbanistico? NO
- ormai da diversi anni (non vado a cercare, ma mi sembra si parli del 2012-2013) le detrazioni fiscali demandano alle definizioni del DPR 380/2001, e non più alla L 457/1978, pertanto le nozioni di nuova costruzione e ristrutturazine sono quelle ora vigenti;
- a supporto c'è da dire che le detrazioni fiscali sono certamente rivolte al recupero del patrimonio edilizio esitente (volume) onde evitare nuove costruzioni e consumo di suolo... una demolizione comporta consumo di suolo? NO
- diverso discorso è per altre norme di settore aventi incidenza sull'attività edilizia, laddove, per evidenti questioni di opportunità la completa demolizione e ricostruzione è assimilata alla nuova costruzione (considerato che ricostruisci da zero tutti gli elementi non c'è ragionevole motivo di evocare il diritto della preesistenza a MANTENERE requisiti tecnologici inferiori)(esempio pù eclatante sono le norme di efficienza energetica). -
.problematica principale del tuo percorso "logico" è che ogni pratica edilizia deve avere un inizio e una fine, con relativi progetti degli impianti, collaudi, dichiarazioni di conformità, aqe, ape ecc.....
credo che il costo non sia indifferente
anche una pratica per accorpamento dei vari sub in solo due sub, e demolizione di uno dei due? (la parte sinistra)?
mi sembra strano ci vogliano progetti per una pratica di demolizione, per di più la parte che vorrei demolire è stata costruita negli anni in aderenza.. -
.- il carico urbanistico di un edificio è da sempre parametrato sul volume dell'edificio;
- è nuova costruzione/ampliamento tutto ciò che crea aumento del volume edificato;
- un ampliamento comporta aumento del carico urbanistico? SI
- una demolizione aumenta il carico urbanistico? NO
- una qualsiasi ristrutturazione che porti ad un volume minore del preesistente aumenta il carico urbanistico? NO
- una demolizione e ricostruzione (ristrutturazione) aumenta il carico urbanistico? NO
ti ringrazio dell'intervento da tecnico.
per quanto riguarda le detrazioni purtroppo, in caso di demolizione e ricostruzione con volume diverso dal preesistente, sia aumento che diminuzione di volume, equivale ad una nuova costruzione. Ho fatto un interpello all'agenzia delle entrate e la loro risposta è inequivocabile.
Per edifici non vincolati, è possibile demolire, ricostruire, con sagoma diversa e lieve spostamento all'interno dell'area di sedime, ma non cambiare, in diminuzione né in aumento, il volume.- diverso discorso è per altre norme di settore aventi incidenza sull'attività edilizia
ti chiedo gentilmente un parere.
nel caso di demolizione e ricostruzione, con sagoma diversa, come si deve calcolare lo stesso volume preesistente?
ipotizzando che l'immobile in oggeto sia REALMENTE 700 MC totali, ovviamente comprensivi di pareti e tetto, se lo voglio ricostruire con sagoma diversa, come funziona il calcolo dei MC?
per esempio, l'abbuono dei 30 cm delle pareti in questo caso come funziona? dovrei considerare volume tutto ciò che è oltre i 30 cm e quindi dovrò fare in pratica un edificio più grande di 700 MC?
oppure è necessario che la ricostruzione sia di 700 MC reali, e quindi se faccio delle pareti da 50 cm( sparo...), sono affari miei, e perdo lo spazio all'interno della casa?
grazie. -
darkdove.
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sotto il profilo autorizzativo bisogna utilizzare la medesima modalità sia per stato di fatto che progetto, seguendo le norme del locale PRGC.
attenzione che il DLgs 102/2014 è sibillino...
per le NUOVE COSTRUZIONI entro certe soglie ammette deroghe a volume e superfice coperta
mentre per le RIQUALIFICAZIONI ENERGETICHE ammette solo deroghe a distanze
la classificazione potrebbe non essere univoca in tutti i comuni
se il prgc dice volume netto allora il problema non si pone, puoi anche abbondare con le murature
mentre se il prgc dice volume lordo e classifichi l'intervento come:
- riqualificazione non guadagni nulla
- nuova costruzione "guadagni" le deroghe del 102/2014. -
darkdove.
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in merito al tuo interpello all'AdE lo leggerò, ma pongo due casi:
1) immobile a confine su tutti i lati, non isolato, prgc dice volume lordo con esclusione degli isolamenti a cappotto entro una certa misura, non sono ammesse sopraelevazioni, demolizione e ricostruzione, ovviamente isolo (devo...), risultato: edificio collocato esattamente dov'era prima, con le medesime dimensioni esterne (sono a confine, non posso fare altrimenti), MA il volume cala perchè da norma di prgc devo escludere gli isolamenti esterni.... dovrei essere escluso dalla detrazione fiscale?
2) immobile normalissimo, prgc dice volume netto, demolizione e ricostruzione, ricostruzione fedele che più fedele non si può, MA... aggiungo un tramezzo interno, quindi il volume cala... dovrei essere escluso dalla detrazione fiscale?
sono due casi estremizzati, certo, ma la logica che li sottende sono la normalità
sinceramente trovo più coerente la mia lettura urbanistica della questione, dare una lettura letterale del termine "stessa" è del tutto illogico in relazione alla materia trattata.
e non mi dispiacerebbe che anche l'AdE leggesse questi post.
comunque ripeto, sono curioso di leggere la risposta data dall'AdE in merito.. -
.sotto il profilo autorizzativo bisogna utilizzare la medesima modalità sia per stato di fatto che progetto, seguendo le norme del locale PRGC.
attenzione che il DLgs 102/2014 è sibillino...
per le NUOVE COSTRUZIONI entro certe soglie ammette deroghe a volume e superficie coperta
mentre per le RIQUALIFICAZIONI ENERGETICHE ammette solo deroghe a distanze
la classificazione potrebbe non essere univoca in tutti i comuni
questo non lo sapevo, è da approfondire.
Nel caso di demolizione e ricostruzione, per le distanze si configura come una nuova costruzione, quindi il "nuovo" edificio, anche se l'intervento sarà di ristrutturazione, dovrà rispettare in tutti i suoi lati i 5 mt dal confine e 10 mt dagli altri fabbricati, con la sola distanza dal confine derogabile con scritture tra privati. (molto meglio se con atto notarile). Non è possibile in caso di demolizione e ricostruzione la posizione preesistente se è sotto a queste distanze, nemmeno per una parte dell'edificio.
Ma questo ovviamente lo sai già, lo scrivo per altri che leggono.se il prgc dice volume netto allora il problema non si pone, puoi anche abbondare con le murature
mentre se il prgc dice volume lordo e classifichi l'intervento come:
- riqualificazione non guadagni nulla
- nuova costruzione "guadagni" le deroghe del 102/2014
ho provato a leggere il prgc, ma non ci capisco niente purtroppo.
il tecnico comunale mi ha detto di rivolgermi ad un tecnico professionista, e che fino ai 30 cm non fa volume, oltre sì, ma questo secondo me vale x il calcolo della SUL per gli oneri, non per capire di che volume andrà ricostruito l'edificio....
ecco, per gli oneri, in caso di demolizione e ricostruzione pagherei solo la prima riga, costo di costruzione..
Detrazioni per demolizione/ricostruzione con variazione volumetriaDubbi su nuova normativa, Help! |
